利率置换有 400w+ 现金，如果是 V 友你的，怎么操作？

背景：房贷利率 5.7%， 首付比例 8.5 成，贷了 240+。 因为购房资格问题手里资金全仓进房产了（太喜欢）， 同时有自己创业团队当前资金吃紧准备转经营贷（，垫资还款后预留了两年团队基本开支和生活费用（小 team 以前项目收益结束，当前由我全资负责开支，正在开发寻找新项目盈利点，偏开发团队 不接外包）。

情况是必须要转经营贷（期限 20 年，10 年一签）才能盘活：家庭，项目
方案一：
只贷需求资金： 原 247w 利率 5.7%房贷 转 3.7 利率 600w 经营贷(团队两年开支 160W + 家庭装修 50w + 3 年半房贷按揭备用金 143+ 247+手续费 先还房贷垫资方 ）

缺点没有多备现金，两年任何项目没有继续盈利第三年准备出房产，换房。


方案二：
最大杠杆： 经营贷让中介资源方评估价调高（银行评估范围），最大化利用杠杆一次性 7.5 成或 8 成贷出来，拿足现金。
方案一的基础上多出了：将近 400+ （目前没计划）


求教 v 友们能给给建议：
1.参考下大家意见，或者有更优方案提供？.....可有偿交学费
2.利息覆盖的法子
2.有合适的项目也欢迎能聊聊